委託賣屋前
仲介沒告訴你的事
本文重點
同事接到新委託進來，大家第一句話不會問價格，不會問屋況，不會問幾房幾廳。
第一句話是：「專任還是一般？」
這句話決定了接下來所有人對這個委託的態度。
| 類型 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 同事願意砸資源找客戶 | ✓ 願意 | ✕ 保留 |
| 廣告預算投入程度 | 全力投入 | 加減做 |
| 被其他仲介搶走的風險 | ✓ 無風險 | 隨時可能 |
| 仲介認真程度 | 當自己的事 | 刮刮樂心態 |
| 買方觀感 | 正常物件 | 「屋主很急？」 |
一般委託，對仲介來說就是刮刮樂。 多一張機會，沒中也無所謂。 痛的是屋主，不是仲介。
很多屋主不知道，仲介的薪酬結構直接決定了他對你委託的態度。
| 項目 | 高專業務 | 普專業務 |
|---|---|---|
| 底薪 | ✕ 無底薪 | 有固定底薪 |
| 沒成交的代價 | 收入歸零 | 底薪照領 |
| 委託額度壓力 | 以成交為目標 | 以湊額度為目標 |
| 賣不掉的痛苦 | 非常有感 | 影響不大 |
| 對屋主的投入 | 每件都是命 | 視情況而定 |
普專業務只要每個月湊滿委託額度，底薪就入帳。委託到手，任務完成。賣不賣掉，不是他最在意的事。獎金少到哭北，就算賣掉也沒多少動力拼命賣。
屋主的房子，對某些業務來說只是他的打卡工具，不是他的責任。
不管普專高專，起手勢幾乎都一樣：「我有客戶！」
問題是，沒看過你的房子就說有客戶，這合理嗎？客戶沒看過房子就喜歡了？
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「我有客戶在找這一帶的房子」——這是通用話術，每間仲介都這樣說
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委託簽完，客戶突然不見了——說客戶去看別的了、說太貴了
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接著開始說市場不好、房子有問題、要降價才有機會
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最穩的判斷方式：有收到斡旋，才是真的有客戶
台南永康永大路有間鄉民委託的別墅，屋主被另一間仲介用手寫信感動，覺得這個業務很有誠意。
但手寫信的背後，是普專業務每個月必須湊到幾間委託才有底薪。一封信的成本，就是他的 KPI。
有沒有帶客戶來看過房子？有沒有收到斡旋？這才是真正的問題。
後來接手，沒有手寫信，沒有噓寒問暖，兩三個禮拜就賣掉了。
還有一種狀況，業界不少人知道，但屋主完全不清楚。
有些仲介明知道你有專任合約、有合約期限限制，還是來找你說：「你那個仲介不好賣」、「我有客戶」、「我幫你解約換我來賣」。
連同行合約都不尊重的仲介，你覺得他會對你講道德嗎？ 委託期間遇到這種挖角，要格外小心。
很多業務在搶委託的時候說得天花亂墜——「我很認真」、「我有經驗」、「我一定幫你賣好」。
但說歸說，簽完之後呢？
台南某大樓有個案子，屋主委託給另一間仲介，業務說得很認真，承諾一定幫他賣好。
結果專任合約簽完，業務接了四個月，房子沒賣掉。後來屋主才發現，那個業務早就跑去賣車了。
你的房子在誰手上，你清楚嗎？
後來接手，兩個禮拜賣掉了。
所以怎麼判斷一個業務值不值得託付？不是看他說什麼，是看他準備了什麼。
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有沒有準備這個區域的成交行情分析，不是憑感覺跟你說能賣多少
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有沒有說明廣告行銷計畫——要放哪些平台、怎麼拍照、打什麼文案
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有沒有分析目標買方是誰——這間房子最適合賣給哪種人
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只說「我會認真賣」、「我有客戶」，但沒有任何具體計畫——要小心
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簽約前說高價，簽約後一直叫你降價——這是最常見的話術
認真的業務，在搶委託的時候就已經在做功課了。
委託前問他要看什麼資料，他能不能給你，這就是最直接的判斷方式。
很多屋主的邏輯是：多找幾間仲介競爭，可以壓低服務費，感覺比較划算。
但實際上發生的事，跟你想的完全不一樣。
買方心中的差異
591上同時有五間仲介在賣同一間房，買方第一個反應不是「這間很搶手」，而是「這屋主很急吧」、「賣很久了吧」、「應該可以殺很多」。
然後買方開始比價——去找第一間談，再去找第二間說第一間出更低，第二間為了搶成交願意收，再去找第三間繼續壓。
而且有些買方根本直接問仲介：「這間是一般委託還是專任？」
如果是一般委託，買方心裡清楚——這間可以找不同的仲介談，誰肯出最低的芭樂價，就跟誰成交。屋主完全不知道買方在做什麼，只知道最後有人出了一個讓他傻眼的低價。
本來如果是專任，仲介會認真評估出有競爭力的價格。
結果變成大家搶著收、芭樂價出去、最後賣不掉。
屋主說仲介不認真，但問題是自己拿石頭砸自己的腳。
而且，廣放一般約賣掉的案例，很多發生在2021、2022年市場熱的時候。那時候隨便掛都有人買，是市場幫你賣的，不是仲介幫你賣的。現在市場冷，廣放一般約的問題全部浮出來。
買手機、買電腦，大家會斤斤計較、找資料比價。但找仲介賣屋，很多人隨隨便便，再來靠北仲介不認真。
有些屋主為了省服務費，找肯自宮少收的業務。業務為了搶委託讓步，然後出芭樂價。屋主以為省到了，但少賣的錢哪只是那幾個百分點？
連自己該賺的服務費都守不住的業務，怎麼幫你守護你房子的價格？
不含服務費，你最後拿回去多少錢——就是那麼簡單。
服務費迷思：你真正在意的應該是什麼？
說完問題，說說好仲介應該做什麼。用心的仲介做的不只是叫你降價。
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成交區間分析——你的房子在市場上值多少，有數字有根據，不是亂開價
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廣告行銷規劃——放哪些平台、拍什麼照片、打什麼文案、要賣給誰
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目標買方鎖定——這間房子最適合賣給誰，去哪裡找他們
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看屋現場呈現——怎麼讓買方感受到房子的優點，製造成交氛圍
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誠實分析優缺點——幫買方看清楚，讓他們自己說服自己
找大家，不如找專家
找一年成交不到三間的，跟找十幾年做下來的，委託費差不多，結果差很多。
賣過一兩次房子的經驗，跟做了十幾年的累積，本來就不一樣。
委託前，先想清楚你要的是什麼。
LINE：zeroyaking ・ 0918-300-240
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