委託賣屋前
仲介沒告訴你的事
說清楚委託背後的真實運作。
不是要你不信任仲介，
是要你找到對的人。
本文重點
同事接到新委託進來，
大家第一句話不會問價格，不會問屋況，不會問幾房幾廳。
第一句話是：「專任還是一般？」
這句話，決定了接下來所有人對這個委託的態度。
| 類型 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 同事願意砸資源找客戶 | ✓ 願意 | ✕ 保留 |
| 廣告預算投入程度 | 全力投入 | 加減做 |
| 被其他仲介搶走的風險 | ✓ 無風險 | 隨時可能 |
| 仲介認真程度 | 當自己的事 | 刮刮樂心態 |
| 買方觀感 | 正常物件 | 「屋主很急？」 |
一般委託，對仲介來說就是刮刮樂。多一張機會，沒中也無所謂。痛的是屋主，不是仲介。
「我可以廣告嗎？」
「我可以帶客戶嗎？」
「有成交才付服務費。」
「賣掉記得跟我說。」
聽起來很合理，屋主感覺沒有損失。
但對仲介來說——零風險、零承諾、零壓力。
沒成交，他損失什麼？什麼都沒有。
損失的是你的時間、你的機會，還有買方對你房子的第一印象。
很多屋主不知道，
仲介的薪酬結構直接決定了他對你委託的態度。
| 項目 | 高專業務 | 普專業務 |
|---|---|---|
| 底薪 | ✕ 無底薪 | 有固定底薪 |
| 沒成交的代價 | 收入歸零 | 底薪照領 |
| 委託額度壓力 | 以成交為目標 | 以湊額度為目標 |
| 賣不掉的痛苦 | 非常有感 | 影響不大 |
| 對屋主的投入 | 每件都是命 | 視情況而定 |
普專業務只要每個月湊滿委託額度，
底薪就入帳。
委託到手，任務完成。
賣不賣掉，不是他最在意的事。
屋主的房子，對某些業務來說只是他的打卡工具，不是他的責任。
不管普專高專，起手勢幾乎都一樣：
「我有客戶！」
問題是，
沒看過你的房子就說有客戶，這合理嗎？
客戶沒看過房子就喜歡了？
- 「我有客戶在找這一帶的房子」——這是通用話術，每間仲介都這樣說
- 委託簽完，客戶突然不見了——說客戶去看別的了、說太貴了
- 接著開始說市場不好、房子有問題、要降價才有機會
- 最穩的判斷方式：有收到斡旋，才是真的有客戶
台南永康永大路有間鄉民委託的別墅，屋主被另一間仲介用手寫信感動，覺得這個業務很有誠意。
但手寫信的背後，是普專業務每個月必須湊到幾間委託才有底薪。一封信的成本，就是他的 KPI。
有沒有帶客戶來看過房子？有沒有收到斡旋？這才是真正的問題。
後來接手，沒有手寫信，沒有噓寒問暖，兩三個禮拜就賣掉了。
還有一種狀況，業界不少人知道，但屋主完全不清楚。
有些仲介明知道你有專任合約、有合約期限限制，
還是來找你說：
「你那個仲介不好賣」、
「我有客戶」、
「我幫你解約換我來賣」。
連同行合約都不尊重的仲介，你覺得他會對你講道德嗎？委託期間遇到這種挖角，要格外小心。
很多屋主的邏輯是：
多找幾間仲介競爭，
增加曝光機會，
感覺比較划算。
但你有沒有想過，
買方眼裡看到的是什麼？
去看一間房子，
外牆上貼了四五塊帆布，
大小不一，位置不一，
每一塊都是不同間仲介的廣告。
屋主以為「這樣機會多」。
買方看到的是：這間房子怎麼了？
帆布只是線下的問題。
線上的591平台，一樣的事情會發生——
同一間房子，五個不同的仲介帳號，
五組不一樣的照片角度，同時掛在上面。
買方看到這個畫面，心裡只有一個念頭：
誰出的價格最低，就找誰談。屋主完全不知道。
買方的比價流程是這樣的：
屋主以為多找幾間是「給自己更多機會」，
但其實是幫買方製造了比價空間。
屋主的目標是越高越好，
買方的目標是越低越好。
廣放一般約，等於主動幫買方贏。
你的房子，值得同樣的待遇。
精品不打折，
不是因為貨不夠好，
是因為品牌知道自己的價值，
不讓人隨便喊價。
把房子包裝成精品，
用一間認真的仲介好好呈現，
讓買方覺得這間房子是搶的，
而不是賤賣的。
這才是委託的正確邏輯。
廣放一般約賣掉的案例，很多發生在2021、2022年市場熱的時候。那時候隨便掛都有人買，是市場幫你賣的，不是仲介幫你賣的。
現在市場冷，廣放一般約的問題全部浮出來。
很多業務在搶委託的時候說得天花亂墜——
「我很認真」、
「我有經驗」、
「我一定幫你賣好」。
但說歸說，簽完之後呢？
台南某大樓有個案子，屋主委託給另一間仲介，業務說得很認真，承諾一定幫他賣好。
結果專任合約簽完，業務接了四個月，房子沒賣掉。後來屋主才發現，那個業務早就跑去賣車了。
你的房子在誰手上，你清楚嗎？
後來接手，兩個禮拜賣掉了。
- 有沒有準備這個區域的成交行情分析，不是憑感覺跟你說能賣多少
- 有沒有說明廣告行銷計畫——要放哪些平台、怎麼拍照、打什麼文案
- 有沒有分析目標買方是誰——這間房子最適合賣給哪種人
- 只說「我會認真賣」、「我有客戶」，但沒有任何具體計畫——要小心
- 簽約前說高價，簽約後一直叫你降價——這是最常見的話術
認真的業務，在搶委託的時候就已經在做功課了。
委託前問他要看什麼資料，他能不能給你，這就是最直接的判斷方式。
買手機、買電腦，
大家會斤斤計較、找資料比價。
但找仲介賣屋，很多人隨隨便便，
再來靠北仲介不認真。
有些屋主為了省服務費，
找肯少收的業務。
業務為了搶委託讓步，
然後出芭樂價。
屋主以為省到了，
但少賣的錢哪只是那幾個百分點？
連自己該賺的服務費都守不住的業務，
怎麼幫你守護你房子的價格？
不含服務費，你最後拿回去多少錢——就是那麼簡單。
服務費迷思：你真正在意的應該是什麼？
說完問題，說說好仲介應該做什麼。
用心的仲介做的不只是叫你降價。
- 成交區間分析——你的房子在市場上值多少，有數字有根據，不是亂開價
- 廣告行銷規劃——放哪些平台、拍什麼照片、打什麼文案、要賣給誰
- 目標買方鎖定——這間房子最適合賣給誰，去哪裡找他們
- 看屋現場呈現——怎麼讓買方感受到房子的優點，製造成交氛圍
- 誠實分析優缺點——幫買方看清楚，讓他們自己說服自己
網路內容
成交率
年資
找大家，不如找專家
找一年成交不到三間的，
跟找十幾年做下來的，
委託費差不多，
結果差很多。
賣過一兩次房子的經驗，
跟做了十幾年的累積，
本來就不一樣。
委託前，
先想清楚你要的是什麼。
LINE：zeroyaking ・ 0918-300-240
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