中古屋漏水處理方式

 

中古屋滲水爭議處置

為何「拿錢切結」才是買賣雙方的終極救贖？

在房屋瑕疵擔保的法律框架下，多數人習慣要求「賣方修到好」， 

但在實務操作中，這往往是另一場惡夢的開始。

每當颱風季或梅雨季來臨，不僅考驗房子的防水層，更考驗買賣雙方的處事邏輯。

● 實務案例：窗角 45 度滲水的連環教訓

在過往的成交案例中，曾發生過這樣的實例：

某頂樓物件在交易過程中，賣方基於對自身工班的信任，曾口頭保證防水無虞，

然而在交屋後的颱風季，雨水即從窗台下緣與迎風面 45 度應力裂縫灌入。

初始處置模式是標準的錯誤示範：

賣方請自家配合工班進場。為了節省成本，師傅採取了「高壓灌注（打針）」。

然而，打針僅是利用發泡劑堵塞滲水路徑，並未針對結構性裂縫進行物理補強。

結果是「修了又漏，漏了再打」，導致買賣雙方信任徹底崩盤。

一、 核心衝突：賣方維修模式的技術局限

• 動機與預算的偏差：賣方已結案，其動機傾向於「最低成本完成任務」。在預算受限下，工班極難採取高規格的修復方案。
• 技術層面的盲點： 以窗角 45 度裂縫為例，那是房屋結構受力產生的物理裂縫。若不採取物理斷根技術，單靠發泡劑填充，藥劑遲早會劣化失效。
• 保固主體的模糊： 若由屋主找師傅，維修保固責任仍掛在屋主身上。若日後再漏，雙方將陷入長期的瑕疵擔保法律糾纏。

比較項目	傳統打針（治標）	結構斷根（治本）
技術原理	高壓填充發泡劑	開槽填充抗裂水泥/樂土
施工成本	較低 (快速止水)	較高 (工程量大)
有效期限	視環境劣化	長效、與結構同壽

二、 終極方案：拿錢、切結、找專業

Step 1. 證據釐清與專業估價

應積極透過合約爬梳或管理室紀錄確認漏水責任。

一旦明確，應引入具備材料技術基礎的專業廠商進行估價。

Step 2. 責任買斷：費用折讓與切結

由賣方直接支付維修費給買方，同步簽署「瑕疵擔保責任釐清切結書」，

讓交易回歸單純。

Step 3. 買方主導：高品質修繕與廠商保固

買方自行委任廠商，擁有完整監控權。保固責任直接由廠商對買方負責，

徹底斷開買賣雙方的紛擾。

實務觀察：誠實面對瑕疵，才是最好的防禦

房屋交易中發生瑕疵並不可怕，可怕的是用錯誤的邏輯去掩蓋。

一次性賠償比無限次修繕更具效率；拿回修繕主導權比等待口頭承諾有保障。

「責任釐清與專業斷根」，才是解決中古屋漏水糾紛的正確程序。