門剛開一條縫
買賣雙方現在最該想的事
這不只是多了一成，是整個方向變了。
2026年3月19日，央行在第一季理監事會議後宣布： 第二戶購屋貸款最高成數，從 5 成調升回 6 成。
央行總裁楊金龍說這只是「微調」、「回應民意」。 好，微調就微調吧。
但你有沒有想過—— 一個連寬限期都不肯給、 把全台灣都納入計戶範圍、 史上最嚴打房政策的央行， 為什麼在這個時間點鬆手？
這不是多了一成的問題。 這是方向轉了的訊號。 市場最敏感的不是成數，是央行的臉色。
這篇文章，我想從頭說清楚這兩年到底發生了什麼、 現在到哪裡了、以及買方跟賣方現在各自應該怎麼想。
台南的朋友，文章後半段有特別說明。 因為我們跟台北的狀況差很多。
歷史新高
2026.3.20 起
從 37.6% 降回
不了解來龍去脈，就不知道現在站在哪個位置。 我們先快速把時間軸梳理一下。
首購族最高可貸 8 成，第二戶最高 7 成（六都）。 換屋族有寬限期，資金調度相對彈性。 房市交易熱絡，台南量價雙揚。
① 名下有房者，第一戶購屋貸款取消寬限期。
② 第二戶全國計戶，最高成數降至 5 成。
③ 台南等非六都地區，從 8 成直接砍到 5 成。
④ 預售屋非首購族同樣納管，
資金缺口一口氣擴大 3 成。
三大豁免條款：
① 繼承房產不計入。
② 換屋族切結 1 年內售出舊屋，可排除限制。
③ 已簽約的成屋／預售屋不受影響。
但傷害已造成，市場信心大幅動搖。
市場成交量縮，房子賣不掉，1 年換屋期限太緊。 央行將切結期限從 1 年延長為 18 個月， 但整體政策未鬆綁，市場繼續冷盤。
央行正式宣布第二戶最高貸款成數， 從 5 成調升至 6 成。 楊金龍說「回應民意」、「軟著陸基調不變」， 但明確表示未來仍會滾動調整。 方向已轉，但門沒有全開。
第二戶貸款成數變化圖
很多人不知道 5 成跟 7 成的差距有多大。 我來算給你看。
買一間 1,000 萬的房子
台南的房子均價大概在 800 萬到 1,500 萬之間。 如果你要買一間 1,000 萬的房子：
第七波之前（7 成）：自備款 300 萬就可以出手。
第七波之後（5 成）：要準備 500 萬，整整多了 200 萬。
現在（6 成）：自備款 400 萬，比最緊的時候少了 100 萬。
200 萬的缺口，對一般換屋族來說不是小數字。
這也是為什麼從 2024 年 9 月到現在， 台南市場幾乎急凍。 不是沒有人想買，是很多人被錢卡住了。
🏯 台南特別說明：我們被打得比台北重
第七波之前，台南屬於「非六都」地區， 第二戶最高可貸 8 成。 第七波上路後全國計戶，直接砍到 5 成。 不是從 7 成降 3 成，是從 8 成降 3 成， 一口氣少了 30% 的貸款額度。
全台 11.2 萬戶待售新屋創歷史新高， 台南也是重災區之一。 供給多、成交少，屋主的議價空間其實仍存在。 這對買方是相對有利的環境， 但很多人因為貸款問題被擋在門外。
台南回到接近第六波的水準。 對台南換屋族來說，這一成的鬆綁實際減壓效果很明顯。 一間 1,000 萬的房子少準備 100 萬， 就是一個決定要不要動的關鍵門檻。
北部買方因為總價高、資金充裕， 5 成跟 6 成差異相對小。 但台南中間層換屋族，這 100 萬的差距， 剛好是跨過門檻的那一步。 政策鬆綁最有感的，其實是台南這群人。
同一個新聞，站在不同位置看，結論完全不同。 我分開說。
買方的邏輯
- 門剛開一條縫，競爭買方還沒回來，議價空間現在最大
- 11 萬戶待售新屋撐著，屋主不敢輕易硬起來
- 等 7 成、8 成的時候，進來的人多了，你搶的是同一間房
- 方向確定往鬆綁走，現在進場往後只會更好貸，不會更差
- 換屋族切結 18 個月內售出舊屋，可排除成數限制
賣方要小心
- 看到鬆綁就想硬起來——正常反應，但可能是陷阱
- 買氣回溫需要時間，利多出來不代表明天就有人排隊
- 待售新屋歷史高點還沒消化，買方選擇還是很多
- 這個空窗期是最後的友善議價視窗，過了就是另一個行情
- 真正需要賣的，現在積極曝光比觀望更值錢
賣方最危險的心態：以為春天來了，就開始等。 等到真的春天，議價空間早就消失了。 門剛開的時候，才是最後的談判時機。
板上很多人在猜：6 月 7 成、9 月 8 成， 這可能嗎？我給你我的評估。
各種鬆綁情境機率評估
重點不是猜對哪個時間點， 而是方向已經確定往鬆綁走。
楊金龍自己說了「防止硬著陸」—— 這句話就是在告訴市場：不能再緊了。
最關鍵的觀察： 從第七波上路到現在才一年半， 央行就撐不住開始鬆綁了。 這不是說房市要噴，是說最壞的時候已經過了， 方向往另一邊走了。
最後說一件事
等到門全開的那一天，屋主不會再降了。
現在才是最後一段—— 買方還有議價空間、賣方還有動力配合—— 的時間視窗。
這個視窗不會永遠在。
時機不是等來的，是算出來的。
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