房地產知識~賣房子自住~清空~出租中~各有什麼優缺點

很多屋主賣房一陣子以後 都常有這種疑惑
我的售價坪數行情跟周邊成交案例沒有差很多
但就是沒人想看 或是看了很多組都不下斡旋 不出價格

原因不只一個
但有些做法一開始做對了 機率就是提高很多

1

住宅屋況排序

如果相同社區 屋況成交排序

排名	屋況類型	成交難易度	評語
1	屋主自住愛乾淨	★ 最佳	買方有畫面感 談價機率高
2	空屋	★ 很好	無遮蔽 建立信任感
3	廢墟	▲ 尚可	價格乾脆 篩選精準買方
4	屋主自住但屋況亂	▼ 較差	最麻煩 雙方都卡住
5	出租中有房客	✗ 最難	不確定性最高 客群最窄

這個排序很多人看了會意外

怎麼廢墟會排在屋主自住普通前面

大家一定會疑惑 廢墟跟有房客怎麼判斷的 以下會說明

2

各屋況詳細說明

🏅 第一名｜屋主自住愛乾淨

一進門買方就有畫面感 好像未來買了就是這樣住

加上潔癖型屋主對問題容忍度極低 也不是剛裝潢好的投資客物件

漏水壁癌這種問題 屋主根本受不了 早就處理掉了 或根本先預防好沒發生過

買方看到這種屋況 也不需要說什麼 細節問完 基本上開始談價機率就高

🥈 第二名｜空屋

格局採光瑕疵全部攤開來 沒有家具遮蔽

買方看得清楚 反而建立信任感

屋況不好也沒關係 老實告知就好 然後提供處理方案
並讓買方自行找師傅評估鑑價

之後見面談或是簽約時 必須寫入折讓或修繕條款 以免日後糾紛

有些仲介都會說沒關係 沒問題
等到買方出問題以後 這種心態非常糟糕 要萬分注意

🥉 第三名｜廢墟

價格已經反映屋況 談起來乾脆
沒有裝潢糾紛 不會卡在對誰都沒價值的東西上面爭辯

講白的 怎麼拆都不會心痛 也不會聽買方念說裝潢無價格

這種物件 仲介會自動篩掉自住客
因為帶了一定是無意義的碎碎念
留下來的都是投資客或有想法跟有經驗有工班的買方

這種人看的不是現在長什麼樣 ～是這個空間能變成什麼

人家說便宜治百病 網路上常有酸民罵說這個賣給誰
不好意思 就是有這種客群.....別用自己想法去套在別人身上

⚠️ 第四名｜屋主自住普通裝潢

這個是最麻煩的

賣方覺得當初裝潢花了錢 不願意降價
買方嫌裝潢老舊要拆 不願意出高價
家具不好不壞不新不舊 給了沒加分 不給又清理不掉
雙方卡在屋況上面談不攏

而且在實務上常常屋主一搬成空屋 一周就賣掉的也不少

🚨 第五名｜出租中有房客

這種其實是最麻煩的
不確定最高 要遇到天使租客把屋況弄乾淨的很難
因為帶看會影響房客起居 時間要給看不給看的 還故意放鳥

買方也會有限制 通常自住型買方不太愛等 都有立即入住需求

再來這種物件通常都是賣給要收租金的客戶 追求投報率
自然對價格更敏感 價格空間也不容易

3

屋主在場怎麼帶看

通常屋主如果看屋時呆在現場

屋主坐在客廳 買方不好意思待太久 走馬看花五分鐘就走

停留時間跟成交機率是正相關的
買方在屋內待越久 代表他越在想像自己住進來的樣子
屋主在場 直接把這個過程略過

還有一個最大問題
很多菜市場型歐巴桑買方看屋習慣挑毛病找議價理由
這個格局怪怪的....這裡怎麼這麼暗...
這些話不代表不買 但就是想凹價格 什麼爛理由都說的出來

就常遇到屋主在現場聽到 臉色馬上變 氣氛就談死了

這種狀況我都建議屋主先離開一小時 有問題LINE或電話直接溝通
當個緩衝 買方出價當面打臉 屋主不爽 雙方都沒台階下

～屋主在場 買方是客人～
～屋主不在 買方才是主人～

情境	屋主在場	屋主不在
買方停留時間	✗ 5分鐘走馬看花	✓ 自由探索想像
買方挑毛病	✗ 屋主臉色變 氣氛死	✓ 仲介當緩衝處理
出價談判	✗ 當面打臉 沒台階	✓ 透過仲介斡旋
成交機率	✗ 偏低	✓ 明顯較高

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4

真的來不及搬怎麼辦

買方無法點交 撥款後過戶後會開始擔心 貸款已經開始繳了 卻住不進去

作業上通常會壓最晚點交時間 如果拖太晚 處理方式有兩種

處理方式	做法	建議
價金折扣	從成交價扣款補償買方	✗ 盡量避免
售後回租	屋主提前預付租金繼續住	✗ 盡量避免

不是每個買方都願意接受
等於帶看收斡旋跟成交階段又增加一個變數
最好的解法是委託前就把搬家計畫想清楚

5

等預售屋交屋──最難處理的連環狀況

1

屋主賣舊屋 等預售屋交屋

↓

2

建商給的時間常常延誤

↓

3

交屋後還要裝潢 又再拖一段時間

↓

4

實際入住比預想的拖更久

↓

!

舊屋遲遲無法點交給買方　買方貸款已繳卻住不進去

委託前就要問清楚屋主的搬家計畫
預售屋交屋時間要保守估算　不能信建商說的時間
最好提前安排過渡時期住所

6

新屋還沒找到就急著賣──換屋族的陷阱

想先賣舊屋拿到價金再去買新屋
但新屋根本還沒找到 急著賣 點交時間又給不出來 買方給的交屋壓力大 容易卡關

資金有時間壓力 自己在匆忙之下買新屋也容易衝動買錯 兩頭都在趕 兩頭都容易出問題

	急著兩頭跑	租屋過渡
賣屋時間壓力	✗ 點交時間給不出	✓ 空屋全力賣
買屋決策品質	✗ 資金有壓力 容易衝動	✓ 慢慢挑 不急
裝潢時間	✗ 全部擠在一起	✓ 分開從容處理
整體壓力	✗ 兩頭都在趕	✓ 每件事都做好

7

建議做法｜租屋過渡

→

先去租屋撐過過渡期 把舊屋完全騰空

↓

→

預留至少一年的時間慢慢找新屋

↓

→

找到了加上裝潢等後續時間 不用急

↓

✓

賣的時候全力賣　買的時候全力挑　喜歡的案子可以慢慢看

---

8

店面屋況──完全不同的邏輯

住宅看屋況　店面看地段

很多店面屋主要賣屋時 都問說要不要整理一下賣更高

只要地段好 眼光好的人屋況再差都會買

買這種店面的買方 如果自用有自己想法 你怎麼處理他都不滿意

如果是要租人 房客自己會幫你整理裝潢 啥都不用管

可能就是前幾年租金給個優惠 房子要整理最多就粉刷就好

就算買進來屋況很差 如果承租的買方把生意做起來了 可以賣更好價格

就算三年五年後退租 裝潢可以延續下來 其實也是加分

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