買屋初心者第一課 下斡旋前要知道的事 斡旋、謄本、見面談 一次說清楚

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買屋實務 · 初心者指南

買屋初心者第一課
下斡旋前要知道的事
斡旋、謄本、見面談 一次說清楚

買方篇 ✦ 實務流程 ✦ 台南不動產

看到喜歡的房子 然後呢？
很多人第一次買房 下斡旋前完全不知道要做什麼
這篇從斡旋寫到謄本 再到見面談 一次說清楚

第一次買房的人，看屋時常聽到仲介說要不要下斡旋，卻搞不清楚是什麼意思。
這篇把斡旋、謄本、見面談這幾個環節系統化整理，看完之後知道每一步在做什麼。

01斡旋是什麼 為什麼要下

看房的時候，仲介通常會問：「要不要下斡旋？」
很多第一次買房的人聽到這句話，不太確定那是什麼，也不確定要不要答應。

斡旋的意思是：
你透過仲介向屋主表達購買意願，同時附上一筆錢表示誠意，
通常是幾萬到十幾萬，金額視物件而定。

這筆錢有兩種結果：
屋主接受你的出價，斡旋金轉為定金，正式進入簽約流程。
屋主不接受，斡旋金無條件退還，你不會損失任何錢。

斡旋的兩種結果

✅ 屋主接受出價 → 斡旋金轉定金 → 進入簽約流程
✅ 屋主不接受 → 斡旋金無條件退還 → 不損失任何錢

如果在斡旋期間自己不想買了，可以馬上用有紀錄的方式通知仲介退斡旋，
例如LINE或簡訊，留下記錄有保障。或是等斡旋時間到了，也可以無條件退斡旋。

斡旋時間視案子難易度而定，通常是三天到一週，複雜的物件或屋主需要時間考慮的，有時候會到半個月。
跟屋主洽談總是需要時間，這個緩衝是必要的。

狀況	結果
屋主接受出價	斡旋金轉定金，進入簽約流程
屋主不接受，斡旋時間到	無條件退還斡旋金
買方在斡旋期間反悔	LINE或簡訊通知退斡旋，留有紀錄
斡旋期間	通常三天到一週，複雜案件可到半個月

02屋主為什麼想看到斡旋

仲介平時帶看，都會回去跟屋主說有客戶、有人感興趣。久了屋主都覺得這是說說而已，嘴巴講的不算數。

今天買方拿出斡旋金，屋主看到實際的錢，感覺完全不同。
這就像仲介去跟屋主談價，手上要有武器才談得動。
有了斡旋，仲介才有籌碼認真去溝通協調，屋主才會認真考慮這個出價。

真心想買才要下斡旋，下了斡旋，仲介也才認真去談。
這個邏輯是對等的。

⚠️ 注意：下斡旋前確認這兩件事

謄本持有人是誰、有幾位
如果房子有多位共有人，每一位都要同意才能賣，
確認清楚持有人的狀況再出價。

仲介的委託書是否有完整授權
屋主委託仲介的授權範圍要確認，
避免談妥了才發現仲介的授權有問題。

03下斡旋前先看謄本他項權利欄位

這是很多第一次買房的人會跳過的步驟。
喜歡一間房子，急著出價，結果簽了約才發現謄本上有問題，想退已經退不了了。

謄本可以在地政事務所申請，幾十塊錢。
重點看他項權利欄位，這裡登記的是房子有沒有被拿去抵押借錢，以及持有人有幾位。

✅ 只有銀行的名字

正常狀況，大部分屋主都有房貸，銀行的抵押權是最常見也最好處理的，過戶前配合清償塗銷，程序清楚。

🚨 出現銀行以外的名字

融資公司、個人姓名、不知名公司——這些代表屋主除了正常房貸之外還有其他借款。這些債過戶前都要清償塗銷，清償的錢從哪裡來，會直接影響你最後付出去的錢能不能順利換到乾淨的產權。

04設定金額怎麼看 能不能反推屋主當初買多少

謄本上銀行登記的設定金額，通常比實際貸款金額高出兩成。
銀行這樣做的原因，類似買保險，多設定一點空間，是為了萬一進到法拍程序時的作業成本跟費用有足夠的保障。

所以反推的時候，設定金額要先除以1.2，才是大概的實際貸款數字。

計算範例

謄本設定金額 1,200萬
÷ 1.2 ＝ 實際貸款約 1,000萬
假設當時貸款七成
1,000萬 ÷ 0.7 ＝ 買價約 1,430萬

但這個數字只是參考，不能當成精確答案，實際誤差的原因很多：

原因	說明
貸款成數不同	屋主可能貸款成數比較低，實際借的比銀行願意給的少
已提前還款	隨著時間過去，銀行貸款金額會越來越少，謄本設定金額不會自動更新
市場行情不同	同樣的房子五年前跟現在的成交價可能差很多，買進時間不同影響很大
人情貸款件	有些屋主買的時候貸款只是為了給銀行業績，實際借很少甚至沒借，謄本看不出來

05見面談是什麼 不只是被關在小房間裡

「見面談」在很多人的印象裡，是被關在小房間裡，仲介在旁邊施加壓力，直到你簽字為止。這種做法確實存在，也確實讓很多人對見面談留下不好的印象。

但見面談原本的用意不是這樣的。
買賣條件只透過文字和仲介轉述，很容易有落差，屋主和買方彼此都只是一個名字。
當面坐下來談，價格、交屋時間、附贈設備、哪些要修繕，
所有條件在同一個空間裡釐清，效率最高，也最不容易誤會。

見面三分情。
屋主看到買方是個真實的人，不只是一個出價數字，談判的氣氛會不一樣。
見面談的效果好不好，很大程度取決於仲介的心態和做法。

⚠️ 外行裝內行 最怕這種

買房的過程中，常常會有親友或網路上的人給建議，有些沒有實際買賣經驗的人也很喜歡下指導棋。這種建議聽聽就好，因為給完建議的人，最後不用負任何責任。實際的條件、市場的狀況、屋主的心態，都需要當下的判斷，不是照本子走的事。

實際案例

台南東區一間店面，買方看完之後很感興趣，安排了第一次見面談。

第一次沒有壓力，就是聊聊天，大約半小時，雙方互相認識一下，買方說回去考慮看看。
沒有強迫、沒有關小房間。

過了一段時間，雙方都想清楚了，第二次見面直接約簽約，順利成交。

同一組見面兩次才成交

案件瞬息萬變，每個案子都不一樣，沒有標準公式。第一次沒談成不代表沒機會，見了面才有後續，沒見面連機會都沒有。

結語看到喜歡的房子 這樣走

步驟	做什麼	重點
1	調謄本	地政事務所申請，幾十塊錢，確認他項權利欄位跟持有人
2	下斡旋表態	有出才有機會，不出就只能等別人買走，不接受無條件退還
3	有機會就見面談	見面三分情，第一次沒談成不代表沒機會
4	簽約前確認清楚	他項權利怎麼處理、交屋時間、附贈設備，白紙黑字寫清楚再簽

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