一定要買新房子嗎？
新房子會變成舊房子 | 好房子還是好房子
前幾天在版上回自己這幾年看房子賣房子的邏輯
想說整理起來跟大家分享~~~這邊先聲明重點 以免誤會
尊重只想買新房子買方的看法 但品牌品質非常重要
因為看到很多年輕客戶買了新房子
因為品質跟風評不好被卡死的案子 才有這些建議
此分享主要以自住為出發點
投資是另一種作法
投資還是自住？先想清楚
就像很多仲介代銷詢問時
為什麼會一開始就問說要投資或是自住
我見解是
| 投資 | 自住 |
|---|---|
|
主要就是有利潤 能賺錢 不用住裡面 好租好賣 有利潤就能跑 |
以舒適環境跟品質為目標 住得舒服 空間夠 環境好 可以天天開心 |
兩個出發點完全不同
選屋的邏輯自然也不一樣
選屋排序
地段
好地段無敵
較少釋出 錯過就沒了
location location location
建商環境
先天體質條件
周邊的鄰居素質 社區管理 建材用料均有差別
採光格局
看物件本身
房間浴室是否有暗房 是否開窗 是否梁柱卡住浪費空間
格局差 就算坪數大也是浪費
就算是仲介做久了 也是要看到現場或是看到格局才能評論好或壞
屋況
只要有錢 花錢可以整理
屋齡
這要看現場
如果結構有問題 當然就pass
能處理都不是問題
但這就是價格因素的最大變因
新不等於好
好建商舊房子 ＞ 普通建商新房子
新房子會變舊 好房子還是好房子
現在建築法規越來越嚴
消防 預留空地 中繼水箱 蓄水池 梯間 等空間需求越來越大
公設比越來越高 實際使用坪數越來越小
以前一層兩戶只要一支逃生梯 現在兩支 都放公設
加上平面車位跟車道持分
很多網友會說主建物實際坪數根本不到總坪數一半
普通建商蓋不了大坪數
大坪數客戶往高級建商走
總價負擔重容易滯銷
多付的錢就是買新
買的是新的爽感
折舊速度最快
過了10到20年才降緩
這個年份的中古屋
通常是市場主流 CP值最高
前屋主通常有裝潢
遮雨棚 冷氣等設備可以省一筆
屋況跟新的相差不多
價格已經折舊下來 較好入手
跟著好品牌建商走
建材環境品質好 才能建立口碑
選地段是找最適合有錢人住的環境
買地時已幫你做過一次環境審核
地段不OK有錢人根本不進場
自住需求直接跟著上車
自住需求 跟著品牌建商的社區走 八成不會錯
活用刪去法 買不到房子的兩種人
先想清楚不要什麼
先刪掉省時間
給再好的案子也要再多看幾間
因為不知道要買啥
好的一直錯過
慢慢變成看很久的
記得以前更好更便宜
都被買走了
越看越貴越看越差
最後買到最貴又最差的
心目中80分就出價
剩下20分用價格 裝潢 整修 甚至找風水老師處理
新屋的兩波釋出潮
- 預售時期投資客大量釋出
- 591等平台一堆全新未住無裝潢
- 量體一大市場就卡住
- 35%跳20% 差15% 誘因強
- 下一個優惠稅率要放10年才差5% 不划算
- 建案滿五年 會有一波小出售潮
- 通常是正常買方做法 先自住或出租幾年 時間到就賣
- 完全正常的轉手模式
- 目前為很正常的轉手模式
除非兩個節稅特例
自住400萬免稅額 重購退稅
投資客轉售收租型建案
通常投資客多 真正自住少 或是大量租客為主
開會沒人來 社區管理就差
公設開始荒廢
泳池沒請救生員就不能使用 健身房設備壞掉沒人修
環境變差 租客與自住客群品質下滑
管理費積欠
惡性循環
好社區的生態系統
買房不只是買那個空間
是買進一個生態系統
品質好
素質高
穩定
默契
正循環
仲介現場直覺我們怎麼看
建商 地段 位置 朝向 面向 景觀
管理水準 公設維護 公告欄狀況 社區花草樹木整理 乾淨程度
格局採光通風 梁柱細節 屋況保養
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