謄本上的他項權利 銀行、融資公司、錢莊放款 差在哪裡 買賣雙方怎麼保護自己

阿銓
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謄本實務 · 買賣保護

謄本上的他項權利
銀行、融資公司、錢莊放款
差在哪裡 買賣雙方怎麼保護自己

屋主篇✦ 買方篇✦ 台南不動產實務

謄本調出來五六筆，屋主說兩三筆。
一千多萬的房子賣完，屋主拿到十幾萬。
謄本上看到的，不一定是全部。

買房賣房最常聽到一句話：「放心啦 過戶前會處理。」
這句話聽過太多次了。
有時候真的有處理，有時候就是拖著拖著，然後買方在那邊乾等。
謄本的他項權利欄位，是你最便宜的保險。幾十塊錢，把事情看清楚。

01他項權利是什麼 為什麼要看

謄本的他項權利欄位，登記的是「這塊土地或建物，有沒有被拿去抵押借錢」。

正常產權乾淨的物件，這欄只有銀行的房貸，或是完全空白。

一旦這欄出現銀行以外的名字，例如融資公司、租賃公司、甚至個人姓名，

就代表這間房子除了正常房貸之外，還壓著其他債。

這些債，在過戶之前都必須清償塗銷，否則產權沒辦法完整移轉給買方。

問題是，清償的錢從哪裡來？大部分情況是從買方付的錢裡面扣。

你付了多少買這間房，對方清完債之後才知道屋主實際拿到多少。

02三種債權人 差很多

謄本上常見的他項權利債權人大概分三種，處理難度差很多。

✅ 銀行房貸：最好處理

一般銀行的抵押權是最常見也最好處理的。程序清楚，還清就塗銷，沒有什麼灰色地帶。買賣雙方在代書協助下，對保當天確認清償金額，撥款日同步辦理塗銷，這個流程做了幾十年大家都熟。

⚠️ 融資公司（薯條三兄弟：中租、裕融、和潤）：利率高但正規

中租迪和、裕融企業、和潤企業，業界俗稱「薯條三兄弟」，是台灣三大租賃融資公司。屋主有時候因為銀行貸款額度不夠，或是需要快速動用資金，會轉向這類融資公司借錢，用房子作為抵押。

跟銀行比起來利率明顯高很多，費用也不少。但好在是正規公司，程序還是清楚的，確認清償金額、談好時間配合過戶，通常可以處理。就是數字不好看，屋主扣掉這筆之後，手上剩的錢往往比預期少很多。

🚨 私人借貸／錢莊放款：最複雜 最難搞

謄本上出現個人姓名、不知名公司，甚至根本查不到來源的名字，這種就是俗稱的錢莊放款或私人借貸。利率通常遠高於銀行，月息5分以上都有，而且有些債權人不好找，找到了也不一定好談。

實務上遇過債權人派有力人士出來談判，開出的清償金額比謄本登記的還高，理由是利息、違約金、各種費用，談判桌上的籌碼從一開始就不在賣方這邊。你不還清，抵押權不塗銷，房子過不了戶，就這樣。

▌ 三種債權人比較

債權人類型	常見例子	利率	處理難度	風險
銀行	土銀、國泰世華、玉山等	低	★☆☆ 簡單	低
融資公司	中租、裕融、和潤	中高	★★☆ 麻煩但可處理	中
私人借貸／錢莊	個人姓名、不知名公司、錢莊	極高（月息5分起）	★★★ 複雜難搞	極高

03謄本上看到的 不一定是全部

這是很多人不知道的事情，也是實務上最容易踩雷的地方。謄本登記的他項權利，是有正式辦理抵押登記的債。但現實中有些私人借貸，債權人不一定會去辦抵押登記，謄本上面看不到，但那筆債真實存在。

屋主說兩三筆
謄本調出來五六筆

裡面有他以為還掉的，有後來又借的，有他自己忘記的

他不是在騙人，他只是已經搞不清楚自己借了多少了。股票基金輸了急需現金，借一筆不夠再借一筆，每一筆當下都覺得之後會還，謄本上就這樣慢慢疊上去，最後連自己都不知道有幾筆了。

這種狀況比你想像的常見。

03-B清償順序：為什麼要先還私人才能清銀行

很多人以為清償的順序隨便來就好，其實不是。實務上過戶前的清償順序有它的邏輯，搞錯了整個流程會卡住。

順序	清償對象	原因說明
1	私人借貸／錢莊	這類債權人通常沒有正規的配合機制，要先確認對方願意收錢、願意塗銷，整個交易才能推進。拖著不處理，隨時可能跳出來卡過戶。
2	融資公司（薯條三兄弟）	正規公司但利率高，越晚還利息越多。確認清償金額後盡快處理，避免滾更多費用。
3	銀行房貸	銀行配合度最高，可在撥款日當天同步辦理清償塗銷，這個流程最成熟，最後處理最順。

03-C欠了一堆 手頭沒錢 怎麼辦：代書介紹金主代墊

這是很多屋主面臨的現實困境：房子要賣，但謄本上有一堆債，過戶之前要先清償，可是自己根本生不出那筆錢。

這時候實務上常見的做法是：透過代書介紹金主，在過戶期間代墊清償所需的費用，等買方的款項撥下來後再還給金主。

代墊的運作方式： 金主先墊出清償的錢 → 債務塗銷 → 過戶完成 → 買方款項撥下 → 還給金主＋利息

目前市場上常聽到的代墊利率：月息5分（即年利率約60%），雖然高，但對於手頭沒有現金的屋主來說，這往往是唯一能讓交易順利完成的方式。

⚠️ 重要提醒：一定要做履約保證 這種代墊涉及多方資金流動，為了保護屋主、買方、金主三方，強烈建議透過不動產履約保證機制處理。

履約保證的功能是讓每一筆款項的流向都有第三方監管，確保清償完成後才過戶，過戶完成後才撥款，整個流程透明有保障，不怕其中一方出問題。

沒有做履約保證的代墊交易，風險極高，出了問題很難追究責任。

03-D最危險的：謄本上沒有 但過戶時會跳出來的債

這是整篇文章最重要的提醒之一，也是很多人完全沒有意識到的風險。

有些債，根本沒有登記在謄本上。債權人當初借錢的時候沒有去辦抵押登記，或是借貸方式不走正式抵押，例如只有私下借據、本票、口頭協議。謄本上看不到這種債，但它真實存在。

這種債最麻煩的地方是：快要過戶的時候，債權人跳出來主張。他可以聲請假扣押、假處分，讓法院暫時凍結這筆不動產交易，整個買賣就這樣卡住了。

▌ 謄本外債務跳出來的常見狀況

狀況一

屋主向親友借了錢，沒有辦抵押登記，只有私下借據。快過戶時親友跳出來說要先還才讓過。

狀況二

錢莊放款沒有辦理正式抵押，但掌握屋主的本票或其他擔保，得知房子要賣就聲請假扣押。

狀況三

屋主有其他債務糾紛或法院判決，債權人等到房子要過戶才出手，用法律程序卡住交易。

這種狀況在謄本上完全看不出來，只能靠屋主自己誠實告知，以及委託有經驗的代書在交易前做充分的盡職調查。這也是為什麼履約保證這麼重要——萬一真的有隱藏債務在交易中途跳出來，履約保證機制可以保護買方的款項不會白白流出去。

04買方篇：簽約前要確認的事

下斡旋之前，先做這幾件事：

1

申請謄本確認他項權利欄位 地政事務所申請，幾十塊錢。確認有幾筆、每筆債權人是誰、金額多少。有銀行以外的名字就要特別留意。

2

搞清楚這些債過戶前怎麼處理 清償的錢從哪裡來？是屋主自備還是從買方付的款項扣？塗銷的時間點跟過戶怎麼配合？這些在簽約前就要白紙黑字寫清楚。

3

看到私人借貸要特別謹慎 私人借貸的債權人不一定好找，找到了也不一定好談。過戶時間點有可能因為這一筆被拖住，影響整個交易流程。

4

不要只聽屋主說 要看謄本確認 屋主說沒有其他借款，不等於謄本上沒有。屋主說已經還掉了，不等於抵押權已經塗銷。謄本上有登記的才算數。

05屋主篇：賣房前先把自己的謄本調出來看

很多屋主委託賣房的時候，自己都不清楚謄本上有幾筆借款。借錢的時候每一筆都覺得之後會還，還了之後也沒去確認抵押權有沒有正式塗銷，久了就忘了。

在委託賣房之前，建議先做一件事：自己去地政事務所申請一份謄本，把他項權利欄位的每一筆搞清楚。

確認項目	為什麼重要
他項權利有幾筆	搞清楚有多少筆，每筆債權人是誰，有沒有你自己忘記的
每筆的實際欠款金額	謄本上登記的是原始借款金額，加上利息費用之後的實際清償金額往往更高
以為還掉的有沒有正式塗銷	還了錢不代表抵押權自動消失，要主動去辦理塗銷登記才算
賣房後實際能拿到多少	售價扣掉所有借款，算清楚之後再決定開價，不要賣完才發現剩不了多少

▌ 實際案例

屋主之前賣了市區一間大樓，拿錢去買了新透天，後來因為股票基金失利，陸續拿房子去借錢。委託賣房的時候說有兩三筆，謄本調出來五六筆，裡面有以為還掉的、有後來又借的、有自己忘記的。

銀行那筆清了，融資公司那筆清了，私人借貸錢莊幾筆一筆一筆談完處理完，其中有一筆對方派有力人士出來，開出的清償金額比謄本登記的還高，但最後還是談成了。

一千多萬的房子，屋主最後拿到十幾萬。

屋主說：「至少不用再拿錢出來補了。」
他說的是真的。如果當時不賣，利息繼續滾，可能連十幾萬都沒有，甚至要倒貼。

結語謄本幾十塊錢 買房幾百萬 這個CP值自己算

不管你是買方還是屋主，在交易開始之前，先把謄本調出來看清楚，是最便宜也最有效的保護。買方在下斡旋之前調，屋主在委託之前調，這個習慣養成了，很多問題可以在源頭就解決，不需要等到快簽約或是已經簽約才爆出來。

及早發現，及早處理，小心能駛萬年船。

謄本上看到不認識的名字不知道怎麼處理？
準備買房想請人幫忙看謄本？
賣房前想了解自己的物件有什麼需要注意的？

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