中古屋現況交屋 vs. 驗屋真相

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現況交屋是免死金牌？

驗屋智商稅？
揭開中古屋交易的 3 大真相

買賣雙方在中古屋交易中，常因資訊落差產生糾紛。
本文從法律效力、時效限制與實務成本三個面向，
專業剖析最常見的交易誤區。

01

真相一：「現況交屋」並非賣方的免責聲明

賣方常誤解，只要在合約加註「現況交屋」，
交屋後的瑕疵便與己無關。
事實上，依據《民法》瑕疵擔保制度，
賣方負有「無過失責任」。

只要瑕疵在交屋前即已存在，
無論賣方是否知情，原則上都必須負責。

唯一的豁免條件是：賣方在簽約前，
已「明確且具體」告知特定瑕疵，
並由買方書面同意接受。

02

真相二：5 年保固後的「舉證瓶頸」與黃金期

瑕疵擔保雖有 5 年期限，但這並非「無限保固」，
買方須注意法律上的時效限制：

🚀 黃金 6 個月：
買方負有「盡速檢查」之義務。
交屋半年內發現瑕疵並通知，法律地位最為強勢。

⚖️ 舉證責任轉移：
交屋超過半年後，買方須自行負擔舉證責任，
證明瑕疵在「交屋前」即已存在。

03

真相三：驗屋實務的盲點與成本效益

中古屋具備自然折舊，不應以新成屋標準檢測。
過度依賴驗屋公司，可能成為高昂卻無效的程序成本。

💡 實戰案例分享

台南安南區別墅案：精密儀器驗屋合格，
交屋八個月後大雨照樣滲水。

儀器反映當下，無法預測未來環境變化。

解決方案：費用折讓、責任切結

與其糾結責任，不如務實處理：
協商修繕費直接扣除，同步簽訂切結書
確保交易公平清晰，一勞永逸解決保固爭議。