稅務觀念｜賣屋前必讀
你知道繼承700萬上下的房子
如果搞錯一件事，賣掉的時候會多繳到快200萬嗎？
這不是誇大。同樣成交700萬，有人繳200萬稅金，有人只要繳3000元。今天來談關鍵在哪裡。
繳稅是義務
節稅是你自己的事
國稅局不會打電話告訴你，你找的仲介也不一定知道。
這篇說清楚繼承或受贈的房子，賣掉之前你一定要確認的事。
▌ 繼承來的房子：上一手什麼時候取得，決定你繳多少
很多人以為繼承來的房子，稅就是那樣，沒得選。但實際上，稅怎麼算，不是看你什麼時候繼承、什麼時候賣，而是看——
房子上一手，是什麼時候取得的
✅ 上一手 105 年以前取得 → 適用舊制
土地增值稅＋房屋財產交易所得稅
舊制的課稅方式是將售屋所得併入當年度個人綜合所得，按所得級距課稅，最低僅5%。若繼承人當年度收入不高，實際稅負往往遠低於房地合一稅。
老屋的評定現值通常極低，有的甚至低到連房屋稅都免繳。稅基壓得住，整體稅負算下來可能只有幾百到幾千元。
❌ 上一手 105 年以後取得 → 適用新制房地合一稅
稅率45%到15%，看持有期間
最大的坑在「成本認定」——繼承時的公告現值通常遠低於市價，政府認定你的獲利被放大，稅率又高，雙面夾殺。
稅率對照：持有2年內 45%｜2～5年 35%｜5～10年 20%｜10年以上 15%
⚠️ 新制繼承，持有期間可以把上一手的時間一起併計
很多人誤以為「持有不到兩年就要課45%」而恐慌。實際上若上一手持有很久，合計超過10年，稅率可以降到15%。但即便是15%，跟舊制相比還是差很多。
▌ 為什麼偏偏是105年？
民國105年1月1日，房地合一稅正式上路。
這是政府為了抑制炒房而推出的新稅制，把土地跟房屋合併課稅，以實際成交價計算獲利，稅率最高到45%。
105年以前買的房子走舊制，稅負通常很輕。105年以後買的，一律走新制，稅率差距可以到幾十倍。這個日期，就是整個稅制的分水嶺。
▌ 父母贈與子女：省了贈與稅，小心賣房時補回來
很多父母選擇把房子贈與子女，覺得每年244萬免稅額可以省稅。但贈與移轉本身不用申報房地合一稅，子女日後賣房才是真正的關卡。
成本認定：受贈當時的公告現值——不是父母當初買的價格
贈與給你後，你賣1200萬
政府認定你賺了900萬，而不是200萬
持有期間從受贈日重新起算，無法接父母的時間
⚠️ 長輩用贈與省下的稅，若沒有提前規劃，子女賣房時可能在房地合一這裡加倍繳回去。
▌ 夫妻贈與：三個地方都對你有利
夫妻之間的贈與，稅法有特別保護，跟一般贈與差很多：
① 新舊制回溯原始取得日
不看贈與日，看配偶當初買房的時間。先生105年前買的，105年後贈與妻子，妻子賣房仍適用舊制。
② 持有期間合併計算
配偶的持有時間可以一起算，不用從受贈日重新起算，稅率級距直接受惠。
③ 成本追溯配偶實際買入價
不是用贈與時的公告現值，是用配偶當初的買入價格。稅基不會被壓低，稅負自然輕。
▌ 一張表看懂三種情況
| 取得方式 | 新舊制 | 成本認定 | 持有期間 |
| 繼承（上一手舊制） | 舊制 | 繼承時公告現值 | 可併計上一手 |
| 繼承（上一手新制） | 新制 | 繼承時公告現值 | 可併計上一手 |
| 一般贈與（父母→子女） | 看贈與時間 | 受贈時公告現值 | 從受贈日重算 |
| 夫妻贈與 | 回溯原始取得日 | 配偶原始買入價 | 合併配偶時間 |
▌ 最重要的一件事
國稅局不會主動告訴你可以選舊制。
繼承登記完成、符合舊制條件的案子，如果你不主動申報、不主動主張，系統看到的就是新制案件。沒有人會打電話跟你說「欸你可以少繳很多」。
繳稅是義務，節稅是你家的事。合法節稅的空間本來就在那裡，你不知道、不主張，就當它不存在。
▌ 數字說話：同一間房子，差在哪裡
以台南某繼承透天為例，上一手民國70年左右取得，屬舊制案件，成交價700萬：
❌ 不知道可以選舊制，直接用新制申報
成交價：700萬｜繼承時公告現值（假設）：200萬
政府認定獲利：500萬
不知道可以併計上一手持有時間 → 稅率45%
應繳稅金：約 200 萬元
就算知道可以併計，上一手持有約40年 → 最低稅率15%
應繳稅金：約 70 萬元
✅ 知道上一手舊制取得，正確申報
房屋評定現值（老屋，免繳房屋稅）：極低
房屋財交所得稅：評定現值 × 14% × 綜合所得稅率
土地增值稅：公告現值漲幅有限＋長期持有減徵
實際繳稅：約 3,000 元
同一間房子，同樣成交700萬
新制最差：200萬
新制最好：70萬
舊制正確申報：3,000元
差的不是運氣，是知識
繼承或受贈取得的房子，賣之前一定要先搞清楚這三件事：
1．房子上一手是誰、什麼時候取得的
2．從那個時間到現在，合計持有幾年
3．你的成本，政府是怎麼認定的
這三個問題的答案，決定你賣完實際入袋多少。國稅局不是你的財務顧問，這些事要自己弄清楚，或找真的懂的人幫你確認。
專任委託｜台南在地服務｜永慶不動產台南崇明銘星加盟店
📞 撥打看屋專線
0918-300-240
💬 立即加 LINE 好友
ID: zeroyaking
點擊上方按鈕即可直接聯繫阿銓
沒有留言:
張貼留言