買方篇
實務流程
台南不動產
2026年4月
買房從下斡旋到交屋
每個環節在幹嘛 風險在哪裡
本篇是來跟各位分享買賣房屋的交易流程，有分為買方篇、屋主篇兩篇。
其實不只買賣雙方，連很多房仲連交易過程跟風險細節也只是似懂非懂。
因為內容非常多，本篇先從買方購屋切入，希望能幫助到各位。
▌ 本文重點
- 下斡旋不只是出價，是進場的入場券
- 簽約當天要帶什麼、會簽什麼、商業本票是怎麼回事
- 三期款怎麼付、貸款怎麼送
- 撥款清償當天的錢怎麼跑、風險在哪個空窗期
- 交屋點交簽名之前要確認什麼
跟房仲看屋後，覺得喜歡，感覺對了，因為買方跟屋主的售價都想要出心目價來談，正常流程看屋後會收斡旋。
斡旋簡單說，就是你喜歡，為了表示誠意，拿著一筆斡旋金用斡旋價格跟屋主談，如果屋主同意就成交，斡旋金轉為定金。
斡旋期過，跟斡旋期間內，屋主只要沒有同意都能無條件返還，買方無任何損失。
斡旋可以參考實價登錄、屋況方位、市場現況，每個物件都有不同條件，可以跟房仲仔細討論。
若斡旋順利，屋主同意買方價格出售，仲介會直接約買賣雙方簽約時間。為了交易不出糾紛，通常在仲介公司店頭或是代書事務所，並有錄影紀錄。
買方簽約要帶什麼
✓ 身分證、印章（便章即可）過戶水電用
✓ 方便的話——財力證明，例如扣繳憑單、半年內存摺也可以
✓ 第一期簽約款——簽約款通常是成交價一成，本例成交1000萬就是100萬
有些代書不收超過50萬現金~可用支票現金本票支付
商業本票補差額
如果當天是臨時簽約，資金調度不方便，扣掉斡旋金轉的定金，會用商業本票補差額，此本票有法律效力，視同現金，並附在買賣合約。
簽約當天代書會做什麼
核對雙方身分、確認合約金額條款、說明付款方式跟後續流程、附贈設備。
附贈設備
為了交屋順利，附贈設備要白紙黑字，不能僅憑口頭。冷氣幾台、熱水器、燈具、窗簾、沙發、電視等等……談好的全部列進合約，交屋當天按清單點交。
另外有一種現況交屋，或是固定物交屋，這個只要買賣雙方合意，都能商量。
附贈物品不負瑕疵擔保責任喔!
漏水瑕疵擔保
合約通常載明交屋半年內，若非買方去整修破壞翻修部分，屋主需負責主建物漏水部分瑕疵擔保責任。
但是這條有一個部分要注意，若在交屋前就有漏水狀況並能舉證，需負責五年。半年的由來是因為交屋買方必須檢查並在半年內提出，要千萬注意。
漏水還是能買賣，可以跟屋主商量並折讓價金修繕，但一定要讓買方知悉狀況。
本例1000萬，買方貸款800萬，自備款200萬。
以下第二期起均轉帳至履約保證帳號
| 期別 |
時間點 |
金額 |
說明 |
第一期
簽約款 |
簽約當天 |
100萬 |
買方自備 |
第二期
用印款 |
備件齊全用印時 |
50萬 |
轉帳至履約保證帳號 |
第三期
完稅款 |
稅費繳清後 |
50萬 |
轉帳至履約保證帳號 |
第四期
交屋款 |
交屋當天 |
800萬 |
銀行撥款（貸款） |
沒有貸款的話
第四期不是等銀行撥款，而是買方自行準備尾款，全額匯入履約保證帳戶才會過戶。
之前正常流程簽約到交屋約抓一個半月。在限貸令之下，銀行放款排隊，很多案子拖到兩個月以上甚至更長。
合約裡會載明過戶期限，如果超過期限：
買方拖延
屋主可以要求違約金，通常是成交價一定比例，各家合約不同，須留意。
屋主拖延
若買方款項到齊，屋主無法交屋，買方同樣有權要求違約賠償。
現在銀行塞車是市場現況，代書跟仲介有經驗的會在合約期限上留緩衝，緩衝要在簽約前談好以減少糾紛。
簽約後代書會協助準備貸款申請資料送銀行。銀行審核會看：
人的部分買方收入、信用狀況
房子部分物件條件、屋齡、區域行情
送件之後銀行會拍照及估價來決定估價金額跟可貸金額。但這點要很注意，每間銀行估價方式不同，落差會很大，沒有準則。人的條件如果優良，會比房子貸款條件金額更優惠。
實際案例
曾經就有實例成交1500萬店面，銀行估價從1200萬到1800萬都有。
貸款核准後，銀行會約買方來到銀行辦對保，就是跟銀行簽約。對保需要買方本人親自到銀行，確認貸款金額、利率、還款條件並當場簽名。銀行在確認借款人本人，確認你清楚自己借了多少、怎麼還。
⚠️ 對保完不等於撥款
對保之後銀行確認過戶文件備齊、抵押權設定完成，會進入撥款流程。
06B
為什麼貸款要先簽本票
過戶跟撥款之間，屋主的保護機制
這個環節很多人完全不知道，但它存在有它的道理。
房子過戶的時間點，買方銀行的錢還沒有正式撥出來。也就是說，房子已經登記在買方名下，但屋主還沒拿到錢。
屋主把產權交出去了，但款項還沒到手
這中間有一個空窗期。為了保護屋主，這個環節會請買方簽一張本票，金額對應貸款金額——本例貸款800萬，就簽800萬的本票。
這張本票的用途
如果後續銀行撥款出問題、或任何原因導致屋主拿不到錢，屋主可以拿這張本票主張權利。本票不是真的要去提示，是一種擔保機制，讓屋主在產權交出去之後還有一道保護。
本票什麼時候歸還
等到銀行撥款完成、屋主確認款項到位，這張本票就完成任務了。交屋當天會在現場讓買方自行撕掉，不會留存。
本例：成交1000萬・屋主還有600萬貸款・買方貸800萬
撥款當天屋款流向：
2
從履約保證專戶撥600萬 → 代償屋主的銀行貸款
同步辦理抵押權塗銷
銀行直接撥款代償賣方銀行
銀行直接對銀行 沒有塗銷之前 錢不會全額撥入履保
3
塗銷完成・產權確認乾淨 → 剩餘款項才撥給屋主
產權確認移轉後，屋主才拿到錢
這個順序很重要：
錢出去
→
貸款清償
→
塗銷
→
過戶
⚠️ 空窗期風險
這四個動作有時間差。這空窗期內，買方錢已經出去，但產權還沒過戶。如果這段時間出問題——屋主銀行延遲、代書送件出狀況、或是跳出謄本臨時沒出現的債權——交易就會卡住。
為了保護買方，錢進了履約保證專戶，在產權移轉過戶之前，不會到屋主手上。履約保證的功能就是在這個空窗期保護買方，確保錢出去之後產權也確實到手，不是錢出去了但產權卡住。
如果屋主有二胎怎麼辦
二胎的債權人不是銀行，處理順序要在銀行貸款之前。二胎清償談妥、塗銷辦完，銀行才能設定新的抵押權，買方的貸款才能順利撥款。二胎如果談不攏，整個交易就卡在這裡。
如果屋主沒有貸款
流程相對單純。買方銀行撥款進履約保證專戶，確認過戶完成，直接撥給屋主。沒有清償塗銷這個環節，時間快很多。
履約保證保護的是資金流向安全
買方錢進去之後在產權確實移轉過戶之前，這筆錢不會直接到屋主手上。產權沒移轉完成，錢不出去。這是它最核心的功能。
履約保證不保證以下這些
物件沒有問題・屋況・貸款一定過・交屋時設備完好
這些是合約條款責任，非履約保證範圍。
09
水電瓦斯過戶・稅費分算・管理費分算・出租租金分算
過戶完成後要處理的細節
水電瓦斯過戶
水表、電表通常在交屋前幾天抄表，以交屋日為界，之前屋主付，之後買方付。瓦斯過戶要另外申請，不同瓦斯公司流程略有差異。
房屋稅
課稅基準日：2月最後一天
交屋日分算，多退少補。
地價稅
課稅基準日：8月31日
11月開單，交屋跨越課稅基準日的話，分算方式同樣要在合約或交屋時確認。
管理費
基準：交屋日
大樓有管理費，以交屋日為界前後分算，交屋前跟管委會確認餘額。
出租租金
基準：交屋日
若是直接買有租客房子，以交屋日分算租金。
交屋不只是拿鑰匙簽名，點交清單要確認：
✓合約附贈的設備是否到位，數量是否正確
✓水電是否能正常使用
✓漏水狀況是否跟看屋時一致
✓鑰匙數量，若是大樓——門禁卡幾張、車位遙控器
✓水表電表當天數字抄下來留紀錄
履約保證最後一個環節
買方點交確認沒問題在點交單上簽名，履約保證專戶才會把尾款撥給屋主。屋主在買方簽名之前拿不到最後這筆錢。目的是讓買方有實質點交權，點交的時候發現問題，當場提出，跟屋主跟仲介協調確認處理方式再簽名。
若發現可處理之問題，不建議拒絕交屋，
視狀況壓尾款少許，並協議處理為佳。
本篇僅供參考，實際交易細節建議與代書仲介確認。
屋主篇後續補上。
▌ 台南永慶不動產銘星店
找對人，比什麼都重要
zeroyaking・PTT成交破200間・18年台南在地經驗
沒有留言:
張貼留言