謄本上的三百年地雷： 仁愛之家土地為什麼只租不賣 為什麼很多仲介會疏忽

產權地雷 · 實務分析

謄本上的三百年地雷：
仁愛之家土地為什麼只租不賣
為什麼很多仲介會疏忽

台南北區 · 中西區 · 永康區 · 透天厝產權實務 · 2026年3月

 台南有一種產權問題，安靜存在超過三百年。
不是違建，不是查封，不是海砂屋。
是謄本上一個地號——仁愛之家。

很多屋主世居台南數十年，從未意識到自家土地有一部分根本不是自己的。
本文拆解這個地號為什麼存在、為什麼無法消除，以及為什麼它是一顆足以引爆百萬糾紛的地雷。

01仁愛之家是什麼？土地為什麼這麼多？

 仁愛之家的前身是清朝康熙年間（1684年）設立的「養濟院」，專門收容無依老人與乞丐，距今超過三百年。歷經日治時期合併改制，光復後又大規模接收日產，最終定名為財團法人台灣省私立台南仁愛之家。

土地之所以這麼多，是三百年來民間仕紳捐地加上光復後接收日產雙重累積的結果。據當年台南市議會史料，接收建物基地中日產比例高達約九成。這也是為什麼仁愛之家的土地至今仍零散分布在台南市區各個角落，包括北區、中西區、永康一帶。

02為什麼只租不賣？這不是政策，是法律結構

很多屋主的第一反應是：「直接把那塊土地賣給我不就好了？」

不行。不是仁愛之家不想賣，是法律結構上不能賣。仁愛之家是財團法人，所有資產是歷代仕紳官員「捐給社會做公益」的。依法，財團法人財產必須用於章程規定的公益目的，不得任意出售，一旦出售等於把社會公益資產變現私用，法律上根本不被允許。

從清朝到現在，這個立場從未動搖——只租不賣，沒有例外，也不會有例外。

承租人不需要繳土地稅（由仁愛之家作為地主負擔），但每年必須按期繳交租金。這個承租關係只要存在一天，謄本上的地號就存在一天，產權就不是完全私有。

想透過「買斷」解決？沒有這條路。想透過「終止租約」消除地號？可以，但建物若因此違反建蔽率或防火間距規定，又是另一個問題。這個地號，進去容易，出來難。

03「只有騎樓那一小塊，應該沒差吧？」

這是實務上最常聽到的反應。

屋主確認完租約後通常會說：「我們只有門口出入的騎樓承租仁愛之家土地，建築基地本身是私有地，應該沒問題吧？」

這個問題問得很合理，但答案沒有那麼樂觀。建築基地私有是好事，問題出在謄本的呈現方式。

銀行審核貸款時，看的不是屋主的說明，看的是謄本資料。只要謄本上的建物坐落欄位出現任何一個非私有地號，不管是騎樓、防火巷，面積再小，銀行的審核邏輯就會被觸發：

「這棟建物的坐落土地，有一部分不屬於賣方所有。」

承辦人員看到非私有地號，第一個動作就是打折估價，或退回要求補件說明。面積是11平方公尺還是100平方公尺，第一關審核不會細分。

更現實的問題是：騎樓雖然不是建築基地，但它是進出的必要通道。買方銀行法務審件時，很可能提出疑慮：「騎樓屬於承租土地，萬一日後租約終止或被收回，進出是否受影響？」這個疑慮不需要真的發生，只要存在，就足以讓銀行保守估價，甚至拉長整個審核流程。

面積小不代表影響小。
謄本上有就是有，銀行看的是事實，不是比例。

仁愛之家地號對出售的實際影響

影響面向	說明
銀行貸款成數	正常物件可貸7成，產權有疑慮可能降至5～6成，甚至拒貸
買方客群縮減	需要貸款的買方選擇減少，只剩現金買方，競價空間大幅壓縮
出價心理	買方知道產權有問題，議價空間明顯放大，出價更保守
成交時程	貸款不確定性高，流程拉長，願意等待的買方更少
糾紛風險	簽約後才發現貸款不足，買方可主張未揭露產權瑕疵，索賠違約金

04一般委託 vs 專任委託：同一個問題，兩種完全不同的結局

這裡要說一個行業現實。同一個有仁愛之家地號問題的物件，交給一般委託跟交給專任委託，走的是完全不同的路。

❌ 一般委託：多家競爭，沒人真正負責

屋主一開口，第一個仲介接了委託。但一般委託沒有獨家性，屋主可以同時給三家、五家、七家仲介掛牌。表面上看曝光更廣、更快找到買家。

實際上，這種結構製造了一個系統性問題：每一家都在搶快，沒有一家有動機做深度調查。誰先帶到出價的買方、誰先撮合成交，誰拿仲介費。在這種邏輯下，「花時間查謄本、查地號、問代書」是沒有誘因的行為——你查了，搞不好成交被別家搶走；你不查，搶先成交還能拿錢。

於是這個物件被掛出去了，三家五家七家同時在推，沒有一家真正去確認那個仁愛之家地號意味著什麼。有些仲介即使查到了，也選擇不說。心態很簡單：說了可能嚇跑買方，不說或許能闖關。業界有個說法叫「頭過身就過」——合約簽了、仲介費拿了，後面出了問題，最壞的情況就是消失，讓屋主和買方自己處理爛攤子。

這種操作的後果，永遠是屋主承受：退件、毀約、賠償、法律糾紛。

✅ 專任委託：單一負責，問題在前端攔截

願意接專任委託的仲介，等於把自己的名字押在這個案子上。出了問題，無處推諉，法律責任很明確。正因如此，有責任感的仲介在接下專任之前，就必須把能查的都查清楚——謄本地號、建物坐落範圍、承租關係、貸款可能性，一個都不能跳過。

這不是服務加值，這是自我保護的必要動作。接專任不只是接生意，是接責任。

面向	一般委託	專任委託
委託家數	同時給3～7家	單一仲介負責
查謄本時間點	快簽約才查，或根本不查	委託初期即完整調閱確認
發現產權問題後	傾向疏忽或隱瞞，硬衝看能否成交	必須先解決問題才能推進
出事後責任	多家互推，屋主最後買單	責任明確，問題在前端攔截
對屋主保護	低	高
核心動機	搶快成交，拿仲介費	保護自己，也保護屋主

能在這類複雜物件上接專任委託，代表願意承擔責任。願意承擔責任，才有動機真正查清楚。這兩件事，永遠是連動的。

05發現地號問題，正確的處理流程

1

委託前先調閱地籍謄本確認建物坐落地號是否涉及仁愛之家或其他非私有地號。這是起點，必須在委託掛牌之前完成，不是簽約前才做。

2

諮詢代書評估影響將謄本交由代書確認涉及地號的範圍與性質、對銀行貸款的具體影響程度、以及是否有合法處理途徑。

3

屋主向仁愛之家確認租約細節確認承租面積與每年租金金額、租約能否隨產權移轉給新屋主、以及若終止租約建物是否面臨建蔽率或防火間距問題。

4

向銀行試算貸款區間掛牌前先以預計售價向銀行探詢，了解現行產權條件下買方實際能貸到的金額，這個數字直接決定合理的掛牌價與成交預期。

5

依調查結果決定策略產權可處理 → 排除後正常出售。無法處理 → 調降售價預期，現況如實揭露。時機未到 → 暫緩出售，待條件改善再評估。

06這幾個區域的屋主要特別留意

目前實務上已確認碰到過的案例區域：

北區：公園路・和緯路・旭日街 中西區：南門路周邊 永康區：中山南路沿線

這不是全部，只是已知確認過的範圍。仁愛之家土地分布超過三百年，實際涵蓋範圍比一般人認知的更廣。

如果你家在這幾個區域，或親友有此一帶的透天厝要出售，建議先主動確認：

✓地籍謄本上是否出現仁愛之家地號（地政事務所可申請）

✓防火巷、停車位、騎樓是否有向第三方機構承租

✓是否每年有在繳租金，繳給誰，收據是否保存

✓屋齡超過30年者，是否有增建或違建未登記狀況

產權問題不會因為不去查就消失，只會在最不適合的時機點爆發。

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結語出售前一張謄本，省下往後一場糾紛

仁愛之家的土地從清朝就開始累積，三百年來只租不賣這件事從沒改變過，往後也不會改變。承租人不繳土地稅，但租金每年照繳。這個承租關係只要還在，謄本上的地號就在，產權就不完整，銀行就會有疑慮，出售就存在風險。

出售前花一點時間確認謄本，是對自己資產最基本的保護。遇到謄本有疑慮就應先處理，而不是邊賣邊賭。

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