【房地合一稅懶人包】
想拿400萬免稅額？
網曝「國稅局AI查稅」5大殺手鐧
(示意圖：AI大數據勾稽，居住事實無所遁形)
房地合一稅制上路後，許多屋主最在意的就是「自住滿 6 年」的超級優惠。
為什麼大家這麼想拚？
簡單算一筆帳：
若獲利 500 萬，一般持有滿 5 年稅率是 20%，要繳 100 萬的稅。
但若符合「自住滿 6 年」，先扣 400 萬免稅額，剩下 100 萬課 10%，只要繳 10 萬。
差了整整 90 萬！
這巨大的誘因讓許多人想盡辦法「做」出居住事實。
但根據近期網友熱議與實務案例顯示，國稅局現在運用大數據與 AI 系統勾稽，想靠「寄戶籍」來蒙混過關，難度已經高到超乎想像。
🛑 網友血淚經驗：國稅局查核的「五大天條」
很多人以為只要人進去住幾天，或是把戶籍放著就好。
但在實務審查上，認定標準非常嚴格。
以下整理出網路上討論度最高、最容易被抓包的五個關鍵點：
1. 居住時間「七折八扣」
法規要求「連續」滿 6 年。
網友分享，剛交屋的「裝潢期」與「搬家期」若長達數月，常被稽徵機關認定非實際居住而扣除。
此外，若全家過年出國旅遊、或是因病住院、回鄉探親，導致「戶籍內無任何人在國內」，這段期間在嚴格審查下，都有可能被視為「居住中斷」。
一旦中斷，連續 6 年的計算可能就要重新來過。
2. 水電瓦斯「低度使用」直接破功
這是最基本的查核。
如果你主張自住，但水電帳單每個月都是「基本費」，或是用量極低（不符合一般家庭洗澡、煮飯、開冷氣的常態），直接會被判定為空屋。
甚至有網友提到，國稅局會調閱同社區的平均用量來做對比，差異太大也過不了關。
(示意圖：手機基地台、ETC與生活消費，構成完整的居住軌跡)
3. 無所遁形的「數位足跡」
現代人離不開手機與網路，這也成為查稅利器。
手機基地台：你的手機訊號晚上都在哪裡註冊？若長期不在戶籍地，要怎麼解釋你住在那？
ETC 通行紀錄：車輛長期在外縣市活動，卻說住在這？
網購與帳單：信用卡帳單寄哪？PChome 包裹寄哪？這些生活重心證明，比戶籍謄本更有力。
4. 子女就學與配偶工作地
家庭的生活圈是騙不了人的。
如果你的小孩讀的是外縣市的私校，或是配偶的工作地點在幾百公里外，卻主張全家住在這個戶籍地，國稅局會要求你提出合理的通勤證明。
若無法合理解釋（例如每日高鐵通勤票根），通常會被認定為「寄戶籍」而非自住。
(警示圖：私下出租若被申請補貼，系統勾稽後免稅額將取消)
5. 最恐怖的回馬槍：租屋補貼
這點是近期許多屋主的惡夢。
有些屋主以前為了省事，私下租給朋友或房客，並約定「不可報稅」。
殊不知房客為了申請「租金補貼」，私下將租約上傳政府系統。
只要系統一勾稽，發現這 6 年內有任何一天是「出租狀態」，400 萬免稅額瞬間歸零，還要補繳巨額稅金。
🤔 網友熱議 Q&A：這樣做可以嗎？
Q：那我每個月去開幾次燈、開水龍頭跑一下水表，製造數據不行嗎？
A：很難。
稽徵機關查核的是「居住事實」，水電數據只是佐證之一。
如果水電有動，但手機基地台永遠不在那、信用卡帳單也沒寄那、甚至社區磁扣幾個月才逼一次，綜合判斷下依然會被認定為造假。
Q：被抓到頂多就是補稅而已吧？賭一把沒差？
A：這觀念很危險。
若明知無居住事實卻簽署切結書申報，除了補稅（20% 甚至更高）之外，還可能涉及刑法第 214 條「使公務員登載不實罪」。
為了省稅背上刑責與前科，得不償失。
Q：為什麼有些房仲說沒關係？
A：專業的房產職人通常會勸你「誠實申報」。
因為一旦出事，被罰的是屋主本人。
只有真正幫客戶把關風險的仲介，才會告訴你這些不好聽的實話。
（本文整理自網路公開資訊、網友討論與實務法規，
僅供參考，實際個案請諮詢專業稅務人員）
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